Xây trọn gói hay tách thầu? Đâu là lựa chọn đỡ đau đầu hơn

Khi bắt đầu xây nhà, hầu hết gia chủ đứng trước hai lựa chọn: giao trọn gói cho một đơn vị lo từ A đến Z, hoặc tự đứng ra điều phối và thuê từng phần, gọi là tách thầu (khoán nhân công). Mỗi cách đều có cái giá của nó, và cái giá đó không chỉ tính bằng tiền.

Hai cách làm, hiểu cho đúng

Xây trọn gói (Design & Build)

Một đơn vị lo toàn bộ: thiết kế kiến trúc, thi công phần thô, hoàn thiện và thường cả nội thất. Anh/chị làm việc với một hợp đồng, một đầu mối chịu trách nhiệm cho kết quả cuối cùng.

Tách thầu / khoán nhân công

Gia chủ tự thuê đơn vị thiết kế riêng, tự mua vật tư, thuê đội nhân công thi công và tự đứng ra giám sát, điều phối giữa các bên.

Xây trọn gói, ưu & nhược

• Một đầu mối chịu trách nhiệm: có vấn đề gì chỉ cần gọi một nơi, không sợ cảnh các đội đổ lỗi cho nhau.
• Tiết kiệm thời gian & công sức: anh/chị không phải bám công trình mỗi ngày hay tự đi mua từng xe cát, xe thép.
• Giá chốt trước, dễ kiểm soát ngân sách: ký hợp đồng minh bạch thì biết trước tổng chi phí.
• Chất lượng đồng bộ: thiết kế, thi công, nội thất ăn khớp vì cùng một đội.
• Có bảo hành tổng thể sau bàn giao.

• Đơn giá trên giấy thường cao hơn tách thầu, vì đã gồm cả quản lý & rủi ro.
• Phụ thuộc lớn vào uy tín đơn vị anh/chị chọn, nên khâu chọn nhà thầu cực kỳ quan trọng (xem 7 dấu hiệu nhà thầu uy tín).

Tách thầu, ưu & nhược

• Có thể rẻ hơn nếu anh/chị tự mua được vật tư tốt với giá sỉ.
• Chủ động chọn từng đội thợ theo ý mình.
• Linh hoạt thay đổi trong quá trình làm.

• Tốn rất nhiều thời gian & công sức: gần như phải có mặt ở công trình mỗi ngày.
• Rủi ro "cha chung không ai khóc": thiết kế, thi công, vật tư là các bên khác nhau, lỗi xảy ra dễ đổ qua đổ lại.
• Dễ phát sinh & vượt ngân sách nếu không kiểm soát chặt khối lượng.
• Tự gánh rủi ro kỹ thuật nếu anh/chị không có chuyên môn xây dựng.
• Khó bảo hành tổng thể vì không ai chịu trách nhiệm cho toàn bộ.

Vậy ai nên chọn cách nào?

Nên chọn trọn gói nếu anh/chị…

• Bận rộn, không có thời gian bám công trình.
• Không rành kỹ thuật xây dựng.
• Muốn một đơn vị chịu trách nhiệm tới cùng.
• Coi trọng tiến độ, sự an tâm và chất lượng đồng bộ.

Có thể cân nhắc tách thầu nếu anh/chị…

• Có kinh nghiệm xây dựng hoặc người nhà trong nghề.
• Có thời gian theo sát công trình mỗi ngày.
• Có quan hệ mua vật tư tốt, giá sỉ.
• Chấp nhận tự gánh rủi ro để đổi lấy chi phí thấp hơn.

Một lựa chọn ở giữa

Nhiều gia chủ chọn cách an toàn nhất: giao trọn gói cho một đơn vị thi công, nhưng vẫn thuê thêm một đơn vị giám sát độc lập để kiểm tra chất lượng từ phía mình. Hai bên minh bạch lẫn nhau, gia chủ an tâm gấp đôi mà vẫn không phải tự ôm việc.

Không có đáp án đúng cho tất cả mọi người. Hãy thành thật trả lời: anh/chị có thời gian và chuyên môn để tự quản một công trình kéo dài nhiều tháng không? Nếu câu trả lời là không, trọn gói gần như luôn là lựa chọn đáng tiền.