Căn hộ dịch vụ là bất động sản dòng tiền. Mỗi mét vuông sàn, mỗi đường ống nước, mỗi vách ngăn đều ảnh hưởng thẳng tới giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và vòng đời khai thác 10–20 năm sau. Chúng tôi thi công theo chuẩn đó, không phải chuẩn nhà ở.
Đây là bảy điều chúng tôi rút ra từ các công trình căn hộ dịch vụ đã làm. Mỗi điều dẫn tới một cách thi công khác với nhà ở thông thường.
Một vết thấm tầng 5 chảy xuống tầng 4 là mất ngay một phòng đang cho thuê, cộng chi phí sửa, cộng khách phàn nàn. Căn hộ dịch vụ có WC, bếp, ban công ở mọi tầng nên diện rủi ro thấm gấp 3–4 lần nhà ở.
Chúng tôi ngâm thử nước từng khu vệ sinh trước khi ốp lát, xử lý cổ ống và chân tường riêng, bảo hành kết cấu 15 năm.
Khách thuê trả tiền để có không gian riêng. Nghe rõ tiếng người tầng trên đi lại hay tiếng nước xả phòng bên là khách trả phòng ngay tháng đầu. Cách âm làm sai từ giai đoạn xây thô thì gần như không sửa được sau hoàn thiện.
Xử lý sàn và vách ngăn ngay từ phần thô, không để tới lúc hoàn thiện mới nghĩ tới.
Cấp nước nhiều tầng phải có bơm tăng áp đúng tải. Thoát nước phải tách mưa và sinh hoạt, có bể tách mỡ đúng quy chuẩn. Điều hoà, thông gió WC, khí tươi phải đồng bộ. Sai bất kỳ hệ nào thì đập ra sửa cực kỳ tốn kém.
Nghiệm thu từng hệ trước khi che kín, có ảnh và biên bản từng bước.
Căn hộ dịch vụ thuộc nhóm bắt buộc thẩm duyệt PCCC. Thi công không đúng tiêu chuẩn ngay từ đầu, sau khi hoàn công bị từ chối nghiệm thu, thì anh chị có giấy phép xây dựng nhưng không được phép kinh doanh cho thuê.
Bám tiêu chuẩn PCCC từ khi bố trí mặt bằng, không chờ tới lúc xin nghiệm thu.
Nhà ở thì đẹp là đủ. Căn hộ dịch vụ phải tính vật tư hoàn thiện ở mức nào cho vừa đúng phân khúc khách thuê. Quá rẻ thì khách chê. Quá đắt thì lâu hoàn vốn.
Bảng vật tư công khai hai mức Tiêu chuẩn và Cao cấp để anh chị chọn đúng mức cần, không trả tiền cho thứ khách thuê không nhìn thấy.
Mỗi tháng chậm bàn giao là 30 ngày nhân số phòng nhân giá thuê mỗi ngày bị mất, trong khi lãi vay vẫn chạy. Với nhà ở thì trễ một tháng là phiền; với căn hộ dịch vụ, đó là tiền.
Báo tiến độ theo tuần, phát hiện điểm chậm sớm chứ không đợi cuối tháng mới báo.
Đây là rủi ro lớn nhất khi chủ đầu tư không có người chuyên. Không ai nắm kỹ thuật, không ai đối chiếu khối lượng thì tổng chi phí thực tế dễ vượt 15–25% so với hợp đồng ban đầu.
Khối lượng và đơn giá ghi rõ trong hợp đồng. Phát sinh phải có lý do kỹ thuật và được duyệt trước khi làm.
Thiết kế V.Studio Architects · FastCons thi công · CitiHouse Apartment vận hành
Xem công trìnhỞ AZORA, FastCons là đơn vị thi công — từ phần thô tới hoàn thiện, bàn giao cho đơn vị vận hành khai thác. Chúng tôi ghi rõ vai trò từng bên vì đó là cách làm đúng: FastCons không nhận công thiết kế của người khác.
Bàn giao đủ hồ sơ để bên vận hành nhận là chạy được ngay, không phải dò lại hệ thống.
Ảnh chụp sau bàn giao tại AZORA Quận 7 — công trình căn hộ dịch vụ FastCons thi công.
Gửi chúng tôi hiện trạng đất và số phòng dự kiến. Kỹ sư sẽ trao đổi thẳng về những gì làm được và những gì không, trước khi bàn tới giá.
get in touch.
